Trao đổi về Bất động sản

Nghịch lý thị trường bất động sản Hà Nội: Giao dịch căn hộ ảm đạm, biệt thự liền kề “lên ngôi”

Ngày đăng: 07 Tháng Năm, 2021

Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao, khiến phân khúc căn hộ giảm mạnh về giao dịch. Trái lại, phân khúc biệt thự liền kề đang nhận được sự chào đón mạnh mẽ của thị trường.

Giới chuyên gia cho rằng, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội, nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh “sốt” đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây.

Nguồn cung và lượng giao dịch căn hộ đạt thấp

Theo báo cáo quý I/2021 của Savills, nguồn cung trong quý vừa qua đạt khoảng 3.900 căn hộ mới từ 3 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 10 dự án giảm 29% theo quý và giảm 19% theo năm, kỳ nghỉ Tết Nguyên đán khiến việc mở bán chậm lại. Nguồn cung sơ cấp gồm 24.400 căn giảm 10% theo quý và giảm 13% theo năm. Tổng số căn bán được đạt gần 4.700, giảm 29% theo quý và giảm 37% theo năm. Hạng B và C chiếm tổng cộng 96%. Nguồn cung mới hạn chế và hàng tồn kho giá cao gây hạn chế nguồn cầu.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc cấp cao Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, giá chào bán sơ cấp trung bình đạt 1.522 USD/m², tăng 5% theo năm, với hạng B tăng mạnh nhất 11% theo năm. Nhu cầu đối với các sản phẩm có giá từ 1.000 - 1.500 USD/m² tăng mạnh, chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng số căn bán được với 38%.

Nêu triển vọng thị trường, các chuyên gia cho rằng, trong năm 2021, gần 25.800 căn hộ từ 25 dự án mới và 2 giai đoạn tiếp theo sẽ mở bán. Hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu với 89% thị phần. Nguồn cung lớn nhất sẽ đến từ khu vực các quận Từ Liêm với 59% nguồn cung, quận Hoàng Mai với 13% và huyện Gia Lâm với 9% thị phần.

Chuyên gia của Công ty Jones Lang Lasalle (JLL) cho rằng, nhà đầu tư cá nhân có xu hướng lựa chọn đất nền và nhà liền thổ tại các tỉnh thành vệ tinh lân cận Hà Nội nhờ mức lợi nhuận đầu tư hấp dẫn hơn so với căn hộ, đặc biệt là trong bối cảnh “sốt” đất đang diễn ra tại các khu vực này trong thời gian gần đây.

org_11

Lượng giao dịch căn hộ thị trường Hà Nội đang khá trầm lắng

Biệt thự liền kề lượng giao dịch và nguồn cung mới tăng mạnh

Trái ngược với sự ảm đạm của phân khúc căn hộ, phân khúc biệt thự liền kề nguồn cung mới đạt khoảng 942 căn, tăng 396% theo quý và 39% theo năm đến từ bốn dự án mới và giai đoạn mới của ba dự án đã mở bán. Hầu hết nguồn cung mới đến từ ba dự án tại huyện Hoài Đức bao gồm: Hà Đô Charm Villas, An Lạc Green Symphony và Hinode Royal Park. Khu vực phía Tây chiếm 83% nguồn cung mới.

Tình hình hoạt động được cải thiện, theo đó, hoạt động thị trường đạt 934 giao dịch, tăng 83% theo quý và 232% theo năm, huyện Hoài Đức dẫn đầu lượng giao dịch với 56% thị phần, theo sau bởi quận Hà Đông với 24%. Tỷ lệ hấp thụ ở mức 47%, tăng 14 điểm % theo quý và 26 điểm % theo năm. Giá sơ cấp trung bình của biệt thự đạt 4.463 USD/m², tăng 4% theo quý và 12% theo năm. Giá trung bình của nhà liền kề là 4.664 USD/m², giảm 3% theo quý và tăng 14% theo năm. Với nhà phố thương mại, giá trung bình khoảng 7.860 USD/m², giảm 2% theo quý và tăng 26% theo năm.

Trong năm 2021, dự kiến có khoảng 3.600 căn từ 16 dự án sẽ được mở bán. Hầu hết nguồn cung tương lại nằm tại huyện Hoài Đức và Đan Phượng. Chính quyền Hà Nội dự kiến sẽ phê duyệt khu đô thị sông Hồng và dự kiến ban hành quy hoạch vào tháng 6. Quy hoạch bao gồm 40 km đường sông từ cầu Hồng Hà đến cầu Mễ Sở, với 11.000 ha diện tích phát triển trên 55 phường/xã của 13 quận/huyện, với tổng dân số lên đến 320.000 người. Quy hoạch đã có ảnh hưởng tới giá đất tại các khu vực này, với huyện Đông Anh nhận được khá nhiều sự quan tâm từ nhà đầu tư.

 Việc sửa đổi đối với Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Doanh nghiệp và Luật Đầu tư đối tác công tư có hiệu lực từ tháng 1/2021, giúp đơn giản hóa thủ tục chấp thuận dự án và rút ngắn thời gian xin giấy phép xây dựng.

Văn Tuấn/TBTCVN

Bình luận