Kỳ vọng phát triển BĐS trong tương lai, khi các địa phương đồng loạt quy hoạch đô thị

Từ đầu năm 2021, dịch Covid-19 bùng phát khiến nhiều địa phương phải thực hiện giãn cách xã hội đi đôi với phát triển kinh tế. Đáng chú ý, nhiều địa phương dù trong khó khăn dịch bệnh, lộ trình phê duyệt quy hoạch đô thị vẫn được triển khai. Bởi thực tế, trong bài toán phát triển kinh tế - xã hội địa phương, quy hoạch đô thị là nhân tố quan trọng để huy động, sử dụng nguồn lực hiệu quả, thúc đẩy chuyển biến diện mạo đô thị qua việc hoàn thiện hạ tầng giao thông, nâng cấp chất lượng không gian sống.

Nhiều địa phương đồng loạt triển khai lập quy hoạch phê duyệt dự án, đơn cử như UBND tỉnh Thanh Hóa vừa có quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 Khu đô thị nghỉ dưỡng khoáng nóng tại xã Quảng Yên, huyện Quảng Xương. Khu vực lập quy hoạch có diện tích khoảng 99,5ha. Ranh giới phía Bắc giáp Quốc lộ 45; phía Nam giáp kênh tưới B22 và đường giao thông thôn Chín Cảnh; phía Đông giáp sông Lý; phía Tây giáp đường giao thông thôn Yên Bình.

Về tính chất, đây là khu quần thể nghỉ dưỡng khoáng nóng kết hợp các dịch vụ vui chơi giải trí, du lịch văn hoá bản địa, chăm sóc sức khoẻ đáp ứng nhu cầu của người dân quanh vùng, khách du lịch và quốc tế; là khu dân cư sinh thái hiện đại kiểu đô thị, đồng bộ và đa dạng tiện ích cho dân cư, được đầu tư xây dựng các cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.

Bắc Giang - một điểm nóng về dịch bệnh Covid-19 nhưng vào giữa tháng 6 vừa qua, UBND tỉnh Bắc Giang cũng đã ban hành các quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch đối với 2 đô thị, tổng diện tích gần 4.000ha.

Trong đó, theo quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị Cẩm Lý, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang đến năm 2040, tỷ lệ 1/5.000, thì quy mô diện tích nghiên cứu lập quy hoạch dự kiến khoảng 2.787ha; quy mô dân số đến năm 2025 khoảng 11.000 người, đến năm 2040 chừng 18.000 người. Khu vực quy hoạch có tính chất là khu vực phát triển đô thị, thương mại dịch vụ, công nghiệp khu vực tiểu vùng phía Nam của huyện Lục Nam.

Còn với quyết định phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chung xây dựng đô thị Lan Mẫu, huyện Lục Nam, tỉnh Bắc Giang đến năm 2040, tỷ lệ 1/5.000, quy mô diện tích nghiên cứu lập quy hoạch đô thị dự kiến khoảng 1.183ha, quy mô dân số đến năm 2025 khoảng 12.000 người, đến năm 2040 khoảng 16.000 người. Khu đô thị Lan Mẫu có tính chất là khu vực phát triển đô thị, thương mại dịch vụ, công nghiệp khu vực tiểu vùng phía Tây của huyện Lục Nam.

Tương tự, Nghệ An mặc dù mới thực hiện giãn cách theo Chỉ thị 16 nhưng cũng không ngăn nổi việc chậm trễ triển khai phê duyệt các quy hoạch. Cụ thể, mới đây UBND tỉnh Nghệ An đã phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu đô thị ven sông Vinh tại phường Vinh Tân, TP. Vinh. 

Dự án có diện tích lập quy hoạch 21,5ha, quy mô dân số khoảng 1.600 - 1.800 người. Phía Bắc dự án giáp khu đô thị Dầu khí Nghệ An; phía Nam giáp khu dân cư và đất nông nghiệp; phía Đông giáp đường quy hoạch rộng 30m và phía Tây giáp sông Vinh, khu dân cư phường Vinh Tân.

Về tính chất, khu đô thị được quy hoạch, thiết kế và đầu tư xây dựng đồng bộ về kiến trúc cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

Trong đó, khu nhà ở thấp tầng tại dự án được bố trí tiếp giáp với các trục đường giao thông chính đô thị và các trục đường giao thông nội khu, gồm 329 lô nhà liền kề kết hợp kinh doanh, nhà liền kề, nhà biệt thự, tổng diện tích đất hơn 5,5ha.

Riêng nhà liền kề kết hợp thương mại có 88 lô, diện tích hơn 1ha, mật độ xây dựng tối đa 80%, chiều cao 3 tầng, diện tích các lô 108 - 170,7m2. Hạng mục nhà ở liền kề gồm 157 lô, tổng diện tích hơn 2,1ha, mật độ xây dựng tối đa 80%, chiều cao 3 tầng, diện tích các lô 108 - 202,5m2. Hạng mục nhà ở biệt thực gồm 84 lô, tổng diện tích hơn 2,3ha, mật độ xây dựng 60 - 75%, chiều cao 3 tầng, diện tích các lô 164 - 477m2.

Ngoài ra, tại dự án còn bố trí quỹ đất xây nhà ở xã hội ở phía Tây Nam với diện tích hơn 1,4ha, mật độ xây dựng tối đa 50%, cao 2 - 5 tầng. Một số hạng mục khác như trường học (hơn 1,5ha) được bố trí phía Đông Bắc của dự án. Nhà văn hóa nằm ở phía Tây Nam trường học, diện tích 553m2. Cây xanh thể dục thể thao có diện tích 4,1ha bao gồm 11 khu...

Theo giới phân tích, việc triển khai lập quy hoạch đô thị, phê duyệt nhiều dự án được kỳ vọng “chắp cánh” cho thị trường bất động sản địa phương tăng trưởng mạnh sau khi dịch được kiểm soát. Điều này cũng đã được chứng minh trong báo cáo nghiên cứu thị trường hồi quý I năm nay của Hội Môi giới bất động sản. 

Đơn cử như Bắc Giang, thời điểm chưa bùng phát dịch có tổng cộng hơn 50 dự án đã, đang và chuẩn bị triển khai. Trong đó, có 27 dự án đã đủ điều kiện bán hàng. Đáng chú ý, sức nóng lại tập chung ở các dự án đang phát triển bởi khả năng sinh lời cao. Theo đó, việc phê duyệt các dự án mới như tiếp thêm sức nóng cho địa phương này. Đất ven Khu công nghiệp Vân Trung, Đình Trám, Song Khê Nội Hoàng, Quang Châu dao động khoảng 25 - 40 triệu đồng/m2, tăng khoảng 50 - 70% so với cuối năm 2020. Tại huyện Lục Nam, hồi giữa tháng 3, đất nền tại thôn Muối, Trung Hậu, xã Lan Mẫu và một số thôn tại xã Yên Sơn được rao bán với giá 20 - 30 triệu đồng/m2 trở lên. Khu vực Yên Sơn có nơi giá đất chạm 40 triệu đồng/m2, còn trung bình dao động 20 - 30 triệu đồng/m2...

Chính ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn đã nhấn mạnh: “Có thể nói chưa khi nào trong lịch sử Việt Nam các thông tin quy hoạch lại được tung ra ồ ạt với quy mô rộng như hiện nay. Từ hệ thống cao tốc Miền Tây, đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, thành phố cấp 1 lên thành phố trực thuộc Trung ương, thành phố trực thuộc Trung ương lên đô thị đặc biệt, quy hoạch hai bên sông Hồng, xây thêm 12 cầu nối 2 bờ sông Hồng...

Cả nước giống như một đại dự án được triển khai với quy hoạch đồng bộ. Những thông tin tích cực này đang “chắp cánh” cho thanh khoản và giá bất động sản đầu năm 2021, đặc biệt là ở phân khúc đất nền”.

Ông Quốc Anh cũng cho biết thêm, ăn theo thông tin hạ tầng, có những nơi giá đất tăng dựa trên nhu cầu và tiềm năng, cũng có nơi giá tăng bị thổi lên với những tin đồn và có thể tác động tiêu cực tới thị trường. Chẳng hạn, ở các khu vực như Bắc Giang, Hưng Yên, Vĩnh Phúc, Bắc Ninh… đều là những địa phương có lợi thế phát triển bất động sản công nghiệp, nhiều khu công nghiệp được phê duyệt chủ trương đầu tư xây dựng, tạo ra hệ sinh thái, giá đất tăng là dựa trên nhu cầu thật. Còn với những khu vực có thông tin quy hoạch sân bay, trung tâm thương mại… giá đất tăng nóng, tăng liên tục trong một thời gian ngắn có thể xem là bị thổi giá, gây ra những tác hại xấu đến thị trường, đến xã hội mà chúng ta không thể lường trước được.

ToNy Phạm (t/h)