Giả định lãi suất về 0%, thị trường bất động sản biến động như thế nào?

Đề xuất mới đây của Hiệp hội Các nhà đầu tư tài chính (VAFI) liên quan tới nội dung hạ dần lãi suất tiền gửi VND về mức 0%/năm đã tạo ra tranh luận lớn trong giới kinh tế. Theo nhận định của hầu hết các chuyên gia khi nhìn ở góc độ thị trường bất động sản, nếu lãi suất hạ về 0%, kịch bản rõ nét nhất có thể thấy chính là dòng tiền sẽ đổ mạnh vào bất động sản.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Đại học Tài chính, nhận định, Việt Nam vừa qua mới chỉ đưa lãi suất huy động về mức thấp thì mức tăng tiền gửi đã giảm. Tiền đã chảy ào ào sang bất động sản, chứng khoán...

Theo ông, nếu đưa về lãi suất 0% hay âm, việc rút tiền gửi ồ ạt có thể xảy ra, nhiều ngân hàng sẽ "căng thẳng" trong việc huy động. "Một loạt hệ lụy khó lường về mất cân đối vĩ mô có thể xảy ra", ông Thịnh lo ngại.

Trả lời phỏng vấn báo chí trước đó, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhấn mạnh, việc hạ lãi suất huy động thì người ta nghĩ ngay đến việc sẽ tăng mạnh đầu tư vào bất động sản. Tuy nhiên liệu có xảy ra "bong bóng" hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố.

Ông Quốc Anh nhận định, một khi mức độ đánh giá rủi ro bất động sản vẫn vậy, tức là tín dụng vào lĩnh vực này vẫn siết chặt thì ngay cả khi hạ lãi suất về 0% thì dòng tiền tín dụng vẫn khó chảy vào bất động sản gây bong bóng. Trong trường hợp lãi suất về 0%, dân không gửi tiền tiết kiệm và đổ vào bất động sản là vấn đề khác. Nếu tiền dân tích lũy rồi đem đi đầu tư thì không đáng lo ngại, khó có thể hình thành "bong bóng". Còn đại đa số bộ phận đầu tư dùng đòn bẩy tài chính mới lo ngại. Bởi khi thị trường đi xuống, người vay không trả được nợ và hình thành nợ xấu gây rủi ro cho hệ thống ngân hàng, đó mới là điều đáng lo ngại.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu thì cho hay nếu lãi suất gửi tiết kiệm hạ xuống còn 0% thì theo sự tương quan, lãi suất cho vay sẽ giảm khoảng 3-5%. Giả sử trường hợp này xảy ra, thông tin này có thể ảnh hưởng tích cực đến thị trường. Người ta có thể đi vay với một lãi suất thấp để thanh toán, chi trả cho nhiều mặt hàng. Đối với thị trường bất động sản, tính thanh khoản cũng sẽ tốt hơn. Một là người dân có thể vay tiền với chi phí rẻ để đi mua bất động sản, đáp ứng nhu cầu để ở. Lãi suất thấp giúp họ có khả năng trả nợ ngân hàng.

Với các nhà đầu tư, họ dễ dàng sử dụng đòn bẩy tài chính để vay vốn mua sản phẩm bất động sản, góp phần thanh khoản thị trường.

Với những người kinh doanh bất động sản, lãi suất cho vay thấp sẽ làm giảm chi phí sản xuất, giá nhà có thể giảm, họ cũng dễ dàng bán nhà hơn.

Nhưng đó là mặt tích cực, còn ở mặt tiêu cực, một kịch bản khác có thể xảy ra với hệ lụy lớn. Đầu tiên, vì chi phí vốn rẻ, dòng tiền sẽ chảy ồ ạt vào bất động sản rất lớn. Người ta không muốn gửi tiết kiệm do lãi suất quá thấp nên đổ tiền vào kênh dự trữ tài sản như bất động sản.

Vì dễ dàng vay tiền mua bất động sản nên người người, nhà nhà cũng sẽ đổ tiền vào bất động sản để kiếm lời. Khi dòng tiền đổ vào bất động sản quá mạnh, giá bất động sản lên quá cao, không dựa trên tình hình sức khỏe của nền kinh tế. Còn người dân có nhu cầu ở thực cũng không thể mua được nhà. Tình trạng vỡ bong bóng bất động sản sẽ xảy ra.

Đinh Điệp