Đất khách sạn
Dự án “Đầu tư xây dựng công trình căn hộ khách sạn HANNAM Hoà Bình” (sau đây gọi tắt là dự án CHKS HANNAM Hoà Bình) được UBND tỉnh Thái Nguyên chấp thuận chủ trương đầu tư tại Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 23/5/2018, có vị trí tại tổ 9, phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên, do công ty TNHH thương mại thiết bị Hoà Bình (trụ sở: số 837 đường Cách mạng Tháng Tám, tổ 9, phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên) làm chủ đầu tư (công ty Hoà Bình).
Theo Quyết định số 1410/QĐ-UBND ngày 23/5/2018 (sau đây gọi tắt là Quyết định 1410), mục tiêu của dự án CHKS HANNAM Hoà Bình là: Xây dựng khu căn hộ khách sạn HANNAM Hoà Bình (với hình thức cho thuê) bao gồm văn phòng cho thuê, nhà hàng, khách sạn, các dịch vụ ăn uống, thể thao giải trí và các hạng mục phụ trợ với diện tích đất sử dụng 3.032,4 m2 (bao gồm 01 khối nhà tổ hợp chính 11 tầng, diện tích xây dựng 1.098m2) nhằm cung cấp các dịch vụ cao cấp bao gồm các lĩnh vực siêu thị, khách sạn, thể dục thể thao để phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp; đảm bảo các yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với quy chung và tạo điểm nhấn kiến trúc cho thành phố Thái Nguyên. Hình thành một toà nhà khách sạn, siêu thị hiện đại, hoàn chỉnh đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, đảm bảo vệ sinh môi trường và góp phần phục vụ nhu cầu dịch vụ và tiêu dùng của tỉnh Thái Nguyên nói chung và thành phố Thái Nguyên nói riêng, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên.
Chuyển thành … đất ở (đất xây chung cư)
Ngày 21/5/2021, thay mặt UBND tỉnh Thái Nguyên, ông Trịnh Việt Hùng – Chủ tịch, đã ký Quyết định số 1621/QĐ-UBND về Điều chỉnh chủ trương đầu tư Dự án đầu tư xây dựng công trình căn hộ khách sạn HANNAM Hoà Bình tại tổ 9, phường Gia Sàng, thành phố Thái Nguyên của Công ty TNHH thương mại thiết bị Hoà Bình.
Theo Quyết định số 1621/QĐ-UBND ngày 21/5/2021 (sau đây gọi tắt là Quyết định 1621), dự án CHKS HANNAM Hoà Bình được đổi tên thành “Chung cư HANNAM Hoà Bình”.
Chuyển đổi công năng từ thương mại dịch vụ sang chung cư, Dự án Chung cư HANNAM Hoà Bình có mục tiêu đầu tư là: Xây dựng chung cư Hannam Hoà Bình (với hình thức bán và cho thuê) bao gồm các căn hộ chung cư, văn phòng cho thuê, nhà hàng, siêu thị, các dịch vụ ăn uống, thể thao giải trí và các hạng mục phụ trợ với diện tích đất sử dụng 2.811,8m2 (bao gồm 01 khối nhà 11 tầng, diện tích xây dựng 1.108m2); nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở chung cư, đồng thời cung cấp các tiện ích về dịch vụ công cộng, siêu thị, văn phòng cho thuê, nhà hàng, siêu thị, thể dục thể thao.
Về mặt đất đai, tổng diện tích đất thực hiện dự án là 2.811,8m2, bao gồm các hạng mục công trình chính: Toà nhà 11 tầng (gồm 73 căn chung cư; quy mô dân số khoảng 202 người; cung cấp dịch vụ ăn uống cho khoảng 100 người/ngày…
So với dự án CHKS, toà nhà 11 tầng trong dự án Chung cư tăng 10m2 xây dựng, giữ nguyên chiều cao và tổng diện tích sàn (cao 11 tầng với 12.850 m2 sàn). Cùng với một số công trình phụ trợ khác (nhà để xe, nhà bảo vệ, hạ tầng kỹ thuật đồng bộ).
Dấu hiệu trái luật
Theo Luật Nhà ở năm 2014, Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. (Khoản 3 và 4 Điều 3)
Theo đó, khẳng định: Dự án Chung cư Hannam Hoà Bình là dự án nhà ở thương mại. Nên tại thời điểm được phê duyệt, dự án phải tuân theo quy định của Luật Nhà ở 2014.
Điều 22 và 23 Luật Nhà ở lần lượt quy định về: Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và lựa chọn chủ đầu tư dự án, Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Chúng tôi cho rằng, việc giao dự án Căn hộ khách sạn cho công ty Hoà Bình mà không qua đấu thầu đã là không đúng luật, việc điều chỉnh chức năng sang chung cư – tức chuyển đổi sang đất ở, lại càng vi phạm quy định của Luật Nhà ở.
Điều 23 Luật Nhà ở 2014 được sửa đổi, bổ sung (bởi: Luật Luật sửa đổi Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự 2022. Luật số 03/2022/QH15, ngày 11/1/2022, có hiệu lực từ ngày 01/3/2022).
Qua tra soát hồ sơ, đối chiếu quy định, chúng tôi nhận thấy khu đất dự án được giao, được cho chuyển đổi mục đích, không đủ điều kiện về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.
Dù là áp dụng Luật Nhà ở năm 2014, hay áp dụng các điều khoản mới được sửa đổi, thì việc chuyển đổi sang Dự án Chung cư Hannam Hoà Bình đều chưa đúng quy định của luật nhà ở.
Chuyển đổi sang đất ở không qua đấu giá cho 200 nhà đầu tư: Có lợi ích nhóm không?
Đây là vấn đề được nhiều Đại biểu Quốc hội (ĐBQH) phát biểu tại Kỳ họp đầu năm 2022 của Quốc hội khoá XV. Theo đó, Nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại khi cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất làm nhà ở thương mại theo kiến nghị của 200 doanh nghiệp có thể là 'lợi ích nhóm', gây thất thoát ngân sách và hệ lụy kéo dài.
Theo đó, Sáng 6-1, Quốc hội thảo luận ở tổ về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đầu tư công, Luật đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật đầu tư, Luật đấu thầu, Luật điện lực, Luật doanh nghiệp, Luật thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật thi hành án dân sự.
Một trong những vấn đề được nhiều đại biểu quan tâm là đề nghị của Chính phủ sửa đổi điểm c, khoản 1, điều 75 (tương ứng sửa đổi khoản 1, điều 23 Luật Nhà ở) theo hướng, ngoài đất ở hợp pháp, nhà đầu tư có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại mà không phải đấu giá, đấu thầu.
Bày tỏ băn khoăn về vấn đề này, đại biểu đoàn Bắc Giang Trần Văn Lâm - ủy viên Ủy ban Tài chính, ngân sách - cho rằng bất hợp lý, không công bằng với người dân. Chưa kể nếu được thông qua, quy định này sẽ tạo ra kẽ hở để doanh nghiệp thu gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất đai, tạo nên hệ lụy xấu kéo dài, gây tác động đến điều chỉnh quy hoạch, gây thất thoát ngân sách do không thông qua đấu giá sẽ tạo chênh lệch giá, tiền sẽ chảy vào túi doanh nghiệp.
"Nếu việc sửa chỉ đáp ứng 200 nhà đầu tư nhưng không đánh giá kỹ lưỡng sẽ tạo hệ lụy khi hàng nghìn, hàng vạn dự án đất đai tới đây xu thế chuyển dịch thế nào, cứ mua bán đất nông nghiệp và làm thủ tục đầu tư mà không đấu thầu đấu giá sẽ ra sao? Liệu có lợi ích nhóm hay không khi thực tế cho thấy có yếu tố lợi ích nhóm rõ ràng, luật thông qua phục vụ cho 200 nhà đầu tư này?" - ông Lâm đặt câu hỏi.
Cho rằng nội dung sửa đổi để làm rành mạch hơn các hình thức sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại, song đại biểu đoàn Sóc Trăng - ông Hoàng Thanh Tùng - chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật - cũng đặt câu hỏi có hay không nguy cơ trục lợi chính sách.
"Khi luật ban hành có dẫn đến tình trạng nhà đầu tư đổ xô đi thu gom đất chưa phải là đất ở với nhiều hình thức, chờ quy hoạch kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi hay không. Đó là trục lợi chính sách, nên cần phải dự báo trước vấn đề này để có đánh giá và quy định cho rõ" - ông Tùng nêu quan điểm.
Ngoài ra là vấn đề nghĩa vụ tài chính đất đai, khi hiện nay có bất cập là giá đất theo Luật đất đai chưa thực sự sát với thực tiễn, nên việc bồi thường, nộp tiền sử dụng đất để chuyển mục đích sử dụng chưa thật sát.
Ông Đồng Ngọc Ba, đại biểu tỉnh Bình Định, cho hay việc sửa đổi là để quy định lại hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, chứ không đề cập tới các vấn đề khác của Luật đất đai hoặc các loại dự án đầu tư khác có sử dụng đất.
Về thủ tục chuyển đổi, ông Ba cho biết giữa các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư, nhà ở chưa rõ ràng, thống nhất. Vì vậy, Chính phủ đề xuất mở rộng đối tượng, trường hợp chấp thuận chủ trương đầu tư và không thông qua đấu thầu đấu giá nếu nhà đầu tư có đất nhưng không phải là đất ở.
Còn trường hợp nếu là đất nông nghiệp nhưng đã có quyền sử dụng đất hợp pháp và trong đó có một phần đất ở thì trong đề xuất không bao hàm vấn đề này.
Phúc Huy
Trần Nhật Linh
Admin
