Rủi ro khi nhà đầu tư không nắm được pháp luật định giá bất động sản

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội; Chuyên gia Cao cấp Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: Để tham gia thị trường bất động sản, nhà đầu tư cần nắm được những kiến thức pháp lý cơ bản về tài sản định giá, thẩm định giá; trình tự, thủ tục của hoạt động thẩm định giá, định giá và nội dung của pháp luật thuế.

Thẩm định giá

Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản quy định: « Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của một bất động sản cụ thể tại một thời điểm xác định.»

Định giá, thẩm định giá quyền tài sản là hoạt động phức tạp, cần dựa trên những cơ sở pháp lý và cơ sở khoa học nhất định. Khi định giá, thẩm định giá quyền sử dụng đất cần dựa trên các quy định của Luật Đất đai và các quy định khác liên quan. 

Đầu tư bất động sản là một trong những hình thức đầu tư hấp dẫn và có khả năng sinh lời cao được nhiều người lựa chọn. Tuy nhiên, loại hình đầu tư này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro, nhất là khi nhà đầu tư không nắm rõ được pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá bất động sản.

Trong nền kinh tế thị trường, giá cả được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các quy luật khách quan của kinh tế thị trường, nhưng cũng chính sự vận động tự phát của giá cả thị trường có thể gây tác động tiêu cực tới quá trình mua và bán. Để hạn chế tác động tự phát của quy luật thị trường, góp phần khuyến khích đầu tư, phát triển, bảo vệ lợi ích hợp pháp của người tham gia đầu tư và lợi ích của Nhà nước, Nhà nước đã và đang quản lý các hoạt động định giá, thẩm định giá tài sản bằng pháp luật.

Đất đai là một loại bất động sản, do vậy định giá đất cũng phải thực hiện theo những quy định về định giá bất động sản nói chung. Song đất đai là một tài sản đặc biệt khác với các bất động sản khác, đòi hỏi khi định giá, thẩm định giá đất phải tuân theo những quy định đặc thù.

Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản là những tư tưởng chỉ đạo mà trong quá trình hoạt động định giá bất động sản các chủ thể phải tuân theo. Nguyên tắc hoạt động định giá bất động sản bao gồm:

- Định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá.

- Định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật.

PGS.TS  Nguyễn Quang Tuyến thuyết trình trong một sự kiện lớn của Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam 

Trong kinh tế thị trường, hoạt động định giá và thẩm định giá tài sản là những hoạt động khách quan, quan trọng. Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia quan hệ tài sản của tổ chức, cá nhân kinh doanh, của người tiêu dùng, bảo đảm trật tự xã hội và lợi ích công cộng, các quan hệ xã hội phát sinh trong hoạt động định giá, thẩm định giá luôn được pháp luật điều chỉnh.

Chính vì thế, các nhà đầu tư cần thường xuyên cập nhật kiến thức về pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá bất động sản. Theo PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội các nhà đầu tư cần nắm chắc những vấn đề lý luận pháp lý cũng như các quy định hiện hành về tài sản, các quyền tài sản; những nội dung cơ bản về pháp luật giá, thẩm định giá; pháp luật về doanh nghiệp nói chung, cũng như doanh nghiệp thẩm định giá nói riêng.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu những kiến thức pháp lý cơ bản về tài sản định giá, thẩm định giá; trình tự, thủ tục của hoạt động thẩm định giá, định giá và một số nội dung của pháp luật thuế. Đây là một nội dung có phạm vi tương đối rộng, phức tạp, cần có sự hướng dẫn của các chuyên gia sâu trong ngành.

Để giúp các nhà đầu tư trang bị những kiến thức cơ bản nhất về pháp luật áp dụng trong hoạt động định giá, thẩm định giá bất động sản, Trung tâm Phát triển Bất động sản (RED) - Hiệp hội Bất động sản Việt Nam sẽ tổ chức chương trình đào tạo: “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” vào 2 ngày 27 - 28/7/2023 tại Cung Triển lãm Kiến trúc Quy hoạch Xây dựng Quốc gia, số 1 P. Đỗ Đức Dục, Mễ Trì, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế Trường Đại học Luật Hà Nội sẽ trực tiếp tham gia giảng dạy. Ông đồng thời là tác giả của nhiều đầu sách về pháp lý bất động sản và là chuyên gia cao cấp thuộc Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

Bên cạnh đó, khóa đào tạo còn có sự tham gia của PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc, Phụ trách khoa Thẩm định giá - Kinh doanh Bất động sản, ĐH Tài chính Marketing TP.HCM. Ông từng tốt nghiệp trường ĐH Kinh tế Bất động sản tại Vác-sa-va, Cộng hòa Ba Lan. PGS.TS Nguyễn Minh Ngọc đã có 24 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đầu tư và định giá Bất động sản. Đồng thời ông đã viết khoảng 120 bài báo khoa học, bao gồm nhiều nghiên cứu về lĩnh vực bất động sản, đăng trên các tạp chí khoa học Việt Nam và thế giới; là chủ biên và tham gia viết 10 sách kinh tế và giáo trình đào tạo về bất động sản hệ Đại học và sau Đại học. 

 

Chương trình đào tạo sẽ cung cấp cho người tham dự những kiến thức quan trọng từ lý thuyết đến thực tiễn về pháp luật trong định giá bất động sản. Nắm vững những kiến thức này, nhà đầu tư sẽ tránh được tối đa những rủi ro trong quá trình đầu tư Bất động sản.

Chương trình đào tạo bồi dưỡng chuyên biệt chủ đề “Định giá bất động sản cho các hoạt động đầu tư” sẽ được Trung tâm Phát triển Bất động sản - RED liên tục tổ chức từ nay đến hết tháng 11/2023. Ngoài việc đào tạo tập trung tại các khu vực Trung tâm như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh,… RED còn nhận đào tạo, bồi dưỡng, tập huấn theo yêu cầu đặt hàng riêng của các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp.

Bùi Huyền