Thiếu nhà ở giá rẻ là cơ hội cho nhà đầu tư sau dịch Covid-19

Cung không đủ cầu

Trong những năm qua, Việt Nam ghi nhận là một trong những nền kinh tế mới nổi tại khu vực Châu Á. Bất chấp đại dịch Covid-19, năm 2020, GDP đạt 268,4 tỷ USD (tăng 2,91% so với cùng kỳ); GDP bình quân đầu người đạt khoảng 2.750 USD năm 2020. Chính sự tăng trưởng này dẫn đến tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ của các địa phương. Tuy nhiên, đi cùng đó là vấn đề giải quyết nhu cầu nhà ở bình dân tại các đô thị, đặc biệt ở TP.HCM.

Theo báo cáo Công ty Tư vấn Bất động sản Toàn cầu Jones Lang Lasalle (JLL), trong giai đoạn 2014 - 2018, nguồn cung nhà ở bình dân tại TP.HCM tăng trưởng rất khả quan. Các yếu tố như quy mô dự án, tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án được các doanh nghiệp đầu tư. Đặc biệt, giá bán của các căn hộ bình dân cũng rất rẻ, chỉ khoảng 27 triệu đồng/m2.

Đến năm 2019, theo khảo sát của Sở Xây dựng TP.HCM, khoảng 500.000 hộ gia đình tại thành phố chưa sở hữu nhà riêng, các hộ này đang ở nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà. Trong đó, 94% có nhu cầu mua nhà dưới 1 tỷ đồng/căn. Chắc chắn con số những gia đình chưa có nhà tại thành phố gần 15 triệu dân cao hơn nhiều lần so với báo cáo, tuy nhiên, nguồn cung nhà ở giá rẻ giai đoạn 2019 - 2020 lại sụt giảm nghiêm trọng chỉ đạt khoảng 5.000 căn.

Các dự án gần đây cũng được ghi nhận khách hàng có thể được trả với mức lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng tương đối thấp, thời hạn vay cho phép kéo dài. Điều này làm gia tăng tỷ lệ sẵn lòng vay vốn của người dân cho mục đích tiêu dùng và thế chấp. Theo báo cáo được phát hành bởi HSBC năm 2020, tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình do Top 4 ngân hàng bao gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank nắm giữ đã tăng từ 28% năm 2013 lên 46% năm 2020.

Về giá bán, tỷ lệ giá bán nhà ở giá rẻ so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua (đạt 5.4 vào năm 2020). Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc.

Có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường.

Theo đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà đầu tư khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ.

Bên cạnh đó, thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động được tính vào giá bán.

Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu cao làm gia tăng sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa cũng tác động đến giá bán.

Cơ hội cho nhà đầu tư nhà ở giá rẻ

Theo các chuyên gia, đối với thị trường mới nổi như Việt Nam, khả năng giá bán quay trở lại mốc trước thời kỳ tăng giá sẽ khó xảy ra. Tuy nhiên, mặt bằng giá chung hiện đang tăng nhanh hơn nhiều so với mức tăng thu nhập, điều này có nghĩa là tốc độ tăng giá trong thời gian sắp tới sẽ có sự điều chỉnh chậm lại cho đến khi mức thu nhập bắt kịp nhịp tăng này. Bên cạnh đó, áp lực tăng giá dự kiến cũng sẽ giảm bớt khi nguồn cung mới gia tăng sau khi các vấn đề pháp lý hiện hành được giải quyết.

Việc thiếu vắng các dự án nhà ở giá rẻ cũng mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư có ý định mở rộng thị phần, đa dạng hóa danh mục đầu tư của mình trong phân khúc này. Mặc dù lợi nhuận trên từng dự án có thể kém hấp dẫn hơn so với các phân khúc cao cấp, nhưng quy mô tiềm năng rất lớn của phân khúc này sẽ là yếu tố hấp dẫn thu hút nhà đầu tư. Các dự án nhà ở giá rẻ có tốc độ bán tốt hơn do có mức giá thấp; nguồn cung tại phân khúc này có mức tăng trưởng chậm hơn so với các dự án cao cấp, do đó sự cạnh tranh về khách hàng sẽ ít quyết liệt hơn.

Mặc dù phát triển nhà ở giá rẻ rất quan trọng để giảm bớt áp lực cho các thành phố, nhưng việc thiết kế và thực hiện các dự án này cần rất nhiều hỗ trợ từ Chính phủ. Một số giải pháp khả thi có thể đến từ việc đưa ra các chính sách hỗ trợ tốt hơn về thuế cho nhà đầu tư, đẩy nhanh và ưu tiên việc cấp phép cho các dự án trong phân khúc giá thấp, hoặc việc phát triển hạ tầng giúp cải thiện kết nối giữa các khu vực ngoại ô với khu trung tâm và các khu vực làm việc sẽ là những yếu tố tích cực thúc đẩy phát triển căn hộ bình dân.