DKRA Gruop: Báo cáo thị trường BĐS nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận

Trong Quý 2/2023, thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận có những chuyển biến tích cực về nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ ở hầu hết các phân khúc. Sức cầu toàn thị trường tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, tuy nhiên vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm ngoái.

Dự báo Quý 3/2023, thị trường có những tín hiệu khởi sắc nhưng khó đột biến trong ngắn hạn. Trong đó, những động thái tháo gỡ vướng mắc từ Nhà nước về chính sách pháp lý, giảm lãi suất cũng như tăng cường giải ngân vốn đầu tư công,… kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Diễn biến thị trường bất động sản nhà ở TP.HCM và vùng phụ cận quý 2/2023

Ở TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung lẫn sức cầu so với Quý 1/2023 nhưng không đáng kể.

Cụ thể, phân khúc đất nền trong Quý 2/2023 tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 867 nền, tăng 2.3 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44% tương đương 378 nền, tăng gấp 4.8 lần so với Quý 1/2023. Thị trường đất nền vùng phụ cận tiếp tục giữ vị thế chủ lực khi nguồn cung mới lẫn lượng tiêu thụ đều tập trung chủ yếu ở Bình Dương. Mặt bằng giá bán mới trong quý không có nhiều biến động, các giao dịch tập trung chủ yếu ở những dự án đã hoàn thiện pháp lý và tiến độ hạ tầng tốt.

Trong quý 2/2023, Bình Dương tiếp tục là địa phương dẫn đầu nguồn cung mới phân khúc đất nền TP.HCM và vùng phụ cận

Thị trường căn hộ chào đón 15 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1,826 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Nguồn cung mới ghi nhận tăng 33% so với quý trước nhưng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65% nguồn cung mới, tương đương 1,179 căn. Sức cầu chung tăng so với Quý 1 nhưng vẫn ở mức thấp so với năm ngoái. Đáng chú ý, phân khúc căn hộ hạng A giữ vững vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi đó tại các tỉnh giáp ranh, tỷ trọng phân khúc căn hộ hạng C gia tăng đáng kể.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự khu vực TP.HCM và vùng phụ cận trong Quý 2/2023 đón nhận 155 căn mở bán đến từ 11 dự án, bằng 41% so với quý trước và chỉ bằng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận đạt khoảng 12% nguồn cung mới, tương đương 19 căn, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 5 tỷ đồng/căn. Các chính sách cam kết thuê lại, chiết khấu 20% - 30% cho phương thức thanh toán nhanh được một số chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đón nhận tín hiệu tích cực về nguồn cung và lượng tiêu thụ so với Quý 1, nhưng vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động. Các chủ đầu tư vẫn còn khá thận trọng trong việc đưa sản phẩm mới ra thị trường, trong khi đó, nhiều chính sách ưu đãi, chiết khấu tiếp tục được duy trì nhằm hỗ trợ khách hàng, gia tăng thanh khoản.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung mới đón nhận 76 căn đến từ 5 dự án mở bán, tăng so với quý trước nhưng chỉ bằng 4% so với cùng kỳ năm 2022. Sức cầu thị trường chuyển biến tích cực nhưng không đáng kể. Lượng tiêu thụ mới đạt 50 căn, tương đương 66% nguồn cung mở bán, giao dịch tập trung cục bộ tại một dự án nhất định. Những khó khăn chung của thị trường, biến động kinh tế vĩ mô,... đã tác động đến tâm lý khách hàng, khiến thanh khoản thị trường chưa đạt được như kỳ vọng.

Ở phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng, thị trường ghi nhận 75 căn nguồn cung mới đến từ 4 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ đạt 44% nguồn cung mới, tương đương 33 căn. Ước tính có hơn 80% dự án sơ cấp đóng giỏ hàng để điều chỉnh lại giá bán và chính sách bán hàng phù hợp. Ngoài ra, trước áp lực về dòng tiền, các chủ đầu tư cũng đưa ra các phương án chiết khấu lên đến 40% - 50% khi khách hàng thanh toán nhanh.

Phân khúc condotel trong Quý 2/2023 ghi nhận nguồn cung tăng mạnh so với quý trước đó với khoảng 378 căn đến từ 3 dự án mở bán. Lượng tiêu thụ mới đạt khoảng 122 căn, đạt 32% nguồn cung mới. Phần lớn lượng giao dịch tập trung vào những dự án có pháp lý hoàn thiện, được ngân hàng bảo lãnh và được vận hành bởi đơn vị quốc tế 4 - 5 sao. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước nhưng ghi nhận tăng 2% - 4% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, việc tăng giá cũng kèm theo nhiều chính sách bán hàng, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, cam kết/chia sẻ doanh thu/lợi nhuận,… nhằm kích cầu thị trường.

Dự báo thị trường quý 3/2023

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong Quý 3/2023 có thể sẽ khởi sắc so với Quý 2/2023, dao động ở mức 750 - 900 nền, tập trung chủ yếu tại các vùng phụ cận như Bình Dương, Long An, Đồng Nai. Sức cầu chung toàn thị trường dự kiến tăng nhẹ nhưng khó có đột biến trong ngắn hạn, giao dịch phát sinh chủ yếu ở nhóm dự án đã hoàn thiện hạ tầng và pháp lý. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục xu hướng đi ngang so với 6 tháng đầu năm 2023. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh được áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới Quý 3/2023 tại TP.HCM có thể sẽ tăng, dao động từ 1.200 - 1.500 căn, Bình Dương khoảng 500 - 800 căn, Đồng Nai khoảng 150 căn và Bà Rịa - Vũng Tàu khoảng 250 căn mở bán mới. Phân khúc căn hộ hạng A giữ vững vị thế chủ đạo tại TP.HCM, trong khi đó căn hộ hạng B và C dẫn dắt nguồn cung mới tại các tỉnh giáp ranh. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay và thời gian hoàn thiện thủ tục pháp lý dự án kéo dài,… Giá cũng như thanh khoản thứ cấp có thể sẽ cải thiện so với Quý 2/2023, tập trung ở phân khúc nhà ở vừa túi tiền, đầy đủ pháp lý.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới và lượng tiêu thụ gia tăng so với quý trước, nhưng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022

Nguồn cung mới và sức cầu phân khúc nhà phố/biệt thự Quý 3/2023 có xu hướng tăng nhẹ so với Quý 2, dao động khoảng 350 - 450 căn, tập trung chủ yếu ở Đồng Nai, Bình Dương, Long An và TP.HCM. Mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động so với 6 tháng đầu năm. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, cam kết thuê lại,… được các chủ đầu tư áp dụng rộng rãi nhằm hỗ trợ khách hàng, kích cầu thị trường.

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung condotel dự báo tăng so với Quý 2/2023, dao động khoảng 400 - 500 căn, tập trung phần lớn tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Định và Quảng Ninh. Trong khi đó, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng dự báo tăng nhẹ và đều tập trung chủ yếu ở Kiên Giang. Sức cầu chung thị trường tăng so với Quý 2/2023 nhưng không có nhiều đột biến. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ổn định. Các chính sách chiết khấu, ưu đãi thanh toán nhanh bằng vốn tự có, chương trình chia sẻ doanh thu tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong Quý 3/2023.