City Land và những dự án bất động sản nghìn tỷ đầy tai tiếng

Công ty TNHH Đầu tư Địa Ốc Thành Phố (City Land) là doanh nghiệp hoạt động kinh doanh đa ngành, trong đó lấy kinh doanh bất động sản làm chủ lực.

Tại TP.HCM, City Land được biết đế là doanh nghiệp sở hữu nhiều dự án có tổng mức đầu tư hàng nghìn tỷ đồng như: Cityland Park Hills (27 ha), Cityland Center Hills (7,6 ha) và Cityland Garden Hills (12,11 ha) ở quận Gò Vấp; Cityland Riverside (quy mô 9,4 ha) ở Quận 7;... Ngoài ra công ty này cũng đang triển khai dự án CityLand Bình Trưng Đông - Cát Lái (Quận 2) với quy mô 6,6 ha.

Tại Hà Nội, City Land được giới thiệu là chủ đầu tư dự án Cityland Luxury Villas trên lô đất 6ha tại phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm với các sản phẩm nhà phố, biệt thự cao cấp. Dự án CityLand Sơn Đồng (Hoài Đức, Hà Nội) quy mô 42 ha.

Ngoài ra, City Land còn đang đầu tư xây dựng Khu du lịch sinh thái Rạch Tràm – Phú Quốc. Theo đó, doanh nghiệp này đã mua lại quỹ đất 170 ha tại Rạch Tràm, Phú Quốc để phát triển khu du lịch sinh thái và khu dân cư.

Với tham vọng trở thành một doanh nghiệp bất động sản hàng đầu, City Land đã đưa ra nhiều dự án bất động sản chất lượng. Tuy nhiên, các dự án này lại vướng không ít thông tin tiêu cực.

Forest Bay Phú Quốc bị chỉ ra nhiều sai phạm, ngân hàng BIDV vẫn ‘xuống tiền’

Năm 2015, City Land – Đảo Phú Quốc (công ty con của City Land) được UBND tỉnh Kiên Giang chấp thuận địa điểm đầu tư dự án Khu du lích sinh thái Rạch Tràm (tên thương mại Forest Bay Phú Quốc) tại xã Bãi Thơm, huyện Phú Quốc. Theo đó, mảnh đất này được phê duyệt quy hoạch là khu nghỉ dưỡng 4 – 5 sao, kết hợp tham quan rừng tràm, rừng ngập mặn theo Quyết định số 633/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ. Quy mô 102 ha.

Thế nhưng, dự án Forest Bay Phú Quốc lại được City Land giới thiệu là Khu du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng cao cấp, với tổng diện tích khoảng 173ha. Cụ thể: Khu dân cư diện tích 79,1 ha; khu du lịch nghỉ dưỡng diện tích 94,4 ha đẳng cấp 6 sao Fairmont - được quản lý và vận hành bởi tập đoàn AccorHotels, bãi tắm riêng, câu lạc bộ biển, quảng trường biển, khu thể thao dưới nuớc, hồ bơi ngoài trời, bến du thuyền, phố mua sắm - ẩm thực, khu trị liệu…

Ngay từ đầu, dự án này vấp phải sự phản đối của rất nhiều các hộ dân đang sinh sống tại khu vực thực hiện dự án. Cụ thể, người dân cho hay không hiểu vì lý do gì dự án lại được chính quyền địa phương thu hồi đất của người dân với lý do: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, thay vì thu hồi đất để thực hiện dự án kinh doanh, thương mại như quảng cáo của City Land?

Ngoài ra, người dân cho rằng số tiền bồi thường tại dự án này quá rẻ nên đã gửi đơn khiếu kiện ở nhiều nơi, đồng thời yêu cầu dừng ngay việc cưỡng chế, thu hồi đất.

Được biết, UBND tỉnh Kiên Giang đã chấp thuận địa điểm cho City Land đầu tư dự án tại Khu du lịch sinh thái Rạch Tràm, xã Bãi Thơm, TP Phú Quốc với quy mô khoảng 173ha (tại Quyết định số 1979/QĐ-UBND ngày 20/8/2020). Bên cạnh đó, tại Quyết định số 633, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt khu du lịch sinh thái, hoàn toàn không có khu dân cư, nhưng tại Quyết định số 2678, UBND tỉnh Kiên Giang đã "quy hoạch" thêm hạng mục này.

Như vậy, vì lý do nào đó mà quy mô của dự án Forest Bay Phú Quốc do City Land làm chủ đầu tư đã có sự chênh lệch lên tới hơn 61ha so với phê duyệt của Thủ tướng Chính Phủ?

Liên quan tới vụ việc, tháng 11/2018, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) từng công bố Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm được UBND tỉnh Kiên Giang phê duyệt vượt 67,32 ha, so với Quy hoạch 633. Sau đó, Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc tiếp tục phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 vượt thêm 4,21ha, so với UBND tỉnh phê duyệt.

Qua đó, Kiểm toán Nhà nước yêu cầu Ban quản lý khu kinh tế Phú Quốc điều chỉnh dự án theo đúng quy hoạch đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Trường hợp điều chỉnh hướng tuyến sai khác với Quy hoạch 633, phải tham mưu với UBND tỉnh Kiên Giang, trình Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh quy hoạch, trình Bộ Quốc phòng về việc đảm bảo an ninh quốc phòng, trình Bộ Nông nghiệp về việc ảnh hưởng tới khu bảo vệ nghiêm ngặt Vườn Quốc gia Phú Quốc.

Sau khi Kiểm toán Nhà nước chỉ ra sai phạm và yêu cầu xử lý theo pháp luật, đến nay việc thực hiện theo kết luận kiểm toán tại dự án này chưa từng được công bố công khai nên chưa rõ Forest Bay Phú Quốc đã có những giấy phép gì, đã được phép huy động vốn hay chưa. Nhưng theo ghi nhận, công ty đã phát sinh doanh thu.

Theo đó, năm 2021, City Land - Đảo Phú Quốc ghi nhận doanh thu 52,3 tỷ đồng, giảm nhẹ so với 60,5 tỷ đồng của năm 2020. Do không phát sinh chi phí bán hàng và chi phí tài chính nên công ty không thua lỗ mà đạt 8 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế, tăng nhẹ so với 6,2 tỷ đồng.

Dù có lãi trong 2 năm gần đây nhưng City Land - Đảo Phú Quốc vẫn lỗ luỹ kế. Tại ngày 31/12/2021, Công ty lỗ luỹ kế 11 tỷ đồng khiến vốn chủ sở hữu chỉ còn 1.389 tỷ đồng, dù vốn góp chủ sở hữu đạt 1.400 tỷ đồng.

Điểm đáng lưu ý nhất chính là dòng tiền của công ty. Doanh thu nhỏ giọt nhưng năm 2021, City Land - Đảo Phú Quốc lại ghi nhận tới 523 tỷ đồng “tiền thu khác từ hoạt động kinh doanh”, tăng so với 18,6 tỷ đồng hồi cuối năm 2020.

Không rõ số tiền 523 tỷ đồng từ các “hoạt động kinh doanh khác” là tiền gì, nhưng nó đã giúp City Land - Đảo Phú Quốc cải thiện được tình trạng âm nặng dòng tiền. Nếu thời điểm cuối năm 2020, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Công ty là âm 753 tỷ đồng thì tới cuối năm 2021 chỉ còn âm 37,2 tỷ đồng.

Trong bối cảnh đó, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) – Chi nhánh Phú Quốc vẫn “xuống tiền” cho City Land – Đảo Phú Quốc. Ngày 6/8/2022, City Land – Đảo Phú Quốc ký hợp đồng tín dụng với BIDV - Chi nhánh Phú Quốc khoản vay là 132 tỷ đồng.

Tài sản bảo đảm bao gồm: Các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, máy móc, thiết bị, doanh thu, thu nhập, lợi nhuận, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được trong quá trình đầu tư Dự án Khu du lịch sinh thái và dân cư Rạch Tràm (Giai đoạn 1: Giao thông và hạ tầng kỹ thuật Khu nhà ở xã hội và Khu tái định cư).

Dự án Cityland Garden Hills: Thanh tra Chính phủ chỉ ra sai phạm

Theo kết luận thanh tra số 757/KL-TTCP của Thanh tra Chính phủ, dự án Cityland Garden Hills (khu dân cư số 168 Phan Văn Trị, quận Gò Vấp) do Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố (City Land) là chủ đầu tư tồn tại nhiều vấn đề trong công tác giao đất của UBND TP.HCM và hoạt động sử dụng đất của doanh nghiệp.

Theo đó, ngày 31/3/2005, UBND TP.HCM cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Quyết định số 886/QĐ-UB ngày 28/2/2005 cho Tổng kho 186 - Cục xăng dầu, Tổng cục Hậu cần với mục đích sử dụng là đất quốc phòng, thời hạn sử dụng lâu dài.

Trong khu đất được cấp có khoảng 2.700 m2 đất là do Công ty 394 thuộc Bộ Quốc phòng sử dụng để xây dựng trụ sở văn phòng làm việc; 7.000 m2 do Trung tâm y tế dự phòng và khoảng 140.000 m2 do Tổng cục Hậu cần quản lý, sử dụng.

Ngày 3/7/2008, Bộ Quốc phòng có Công văn số 3348/BQP-TM cho phép Tổng cục Hậu cần được di chuyển Tổng kho 186 (tại số 168 đường Phan Văn Trị, Phường 5, quận Gò Vấp) đến đóng tại huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. Cùng với đó, Bộ Quốc phòng cũng đề nghị UBND TP.HCM quyết định thu hồi đất quốc phòng của Tổng kho 186 để giao cho City Land quản lý, đầu tư xây dựng khu nhà ở.

Việc di dời Tổng kho 186 được chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ nêu tại Công văn số 5821/VPCP-KTN ngày 4/9/2008 của Văn phòng Chính phủ.

Tiếp đó, xét đề nghị của liên bộ về quản lý, sử dụng đất tại khu đất quốc phòng này, Thủ tướng Chính phủ giao UBND TP.HCM quyết định thu hồi cơ sở nhà, đất của Tổng kho 186, đồng thời chuyển mục đích sử dụng, quản lý và sử dụng đất nêu trên theo quy định của pháp luật về đất đai. Bộ Quốc phòng sử dụng số tiền từ việc chuyển mục đích sử dụng diện tích quốc phòng nêu trên để thực hiện các việc chi trả theo quy định và thực hiện các nhiệm vụ theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ.

Ngày 11/4/2012, UBND TP HCM có Quyết định số 1921/QĐ-UBND thay thế cho Quyết định số 1206/QĐ-UBND ngày 14/3/2011 duyệt giá trị quyền sử dụng đất với tổng giá trị sử dụng đất là 64.797 m2 đất ở, đất thương mại, dịch vụ kết hợp thể dục thể thao là hơn 1.016 tỷ đồng, tương ứng hơn 15,6 triệu đồng/m2. Quyết định này được thực hiện theo tờ trình số 2851/STC-BVG ngày 4/4/2012 của Sở Tài Chính.

Theo kết luận của Thanh tra Chính phủ, Quyết định giao đất cho City Land là chưa phù hợp với quy định tại Khoản 1, Điều 58 Luật Đất đai năm 2003.

Ngoài ra, trong Văn bản số 1344/BTC-QLCS có nêu về phương án tài chính, Bộ Quốc phòng đã đề nghị UBND TP.HCM thu hồi và giao đất cho City Land. Doanh nghiệp này chịu trách nhiệm đảm bảo kinh phí bồi thường, giải phóng mặt bằng tại khu vực cũ và mới, kinh phí hỗ trợ di dời, xây dựng Tổng kho 186 tại vị trí mới theo cam kết, đáp ứng các yêu cầu của Bộ Quốc phòng.

Chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất cho Bộ Quốc phòng, trong đó có giá trị tiền sử dụng của 20% đất xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, theo kết luận của Thanh tra Chính Phủ, UBND TP.HCM đã có Văn bản số 1044/UBND-ĐTMT ngày 11/3/2014 về việc chấp thuận chủ trương xử lý không dành 20% diện tích đất xây dựng nhà ở (đã đầu tư xây dựng hệ thống kỹ thuật của dự án) để xây dựng nhà ở xã hội.

Cho đến nay, dự án đã được xây dựng và bán hết cho người sử dụng. Thanh tra Chính phủ đề nghị UBND TP.HCM rà soát, xử lý theo thẩm quyền những vấn đề đã được nêu ở trên.

City Land - Công ty TNHH Đầu tư Địa ốc Thành phố, được thành lập từ tháng 7/2003 với vốn điều lệ ban đầu là 150 tỷ đồng. Cổ đông sáng lập ban đầu của City Land gồm: Ông Bùi Mạnh Hưng (góp 98%), ông Đàm Lê Minh Hồng (góp 1%) và bà Đàm Thị Thu Hà (góp 1%).

Sau nhiều lần tăng giảm vốn và thay đổi cơ cấu cổ đông, đến tháng 6/2021, vốn điều lệ của City Land tăng lên 3.100 tỷ đồng. Trong đó bà Bùi Thị Yến là cổ đông lớn nắm giữ 95% cổ phần.

Phù Dung/SHTT