Trao đổi về Bất động sản

Bất động sản là gì? Có bao nhiêu loại dự án bất động sản?

Ngày đăng: 16 Tháng Tám, 2021

Bất động sản từ lâu đã trở nên quen thuộc với nhiều người. Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu rõ về nó và các thông tin liên quan.

Bất động sản nhà gì?

Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật, còn được gọi là địa ốc hoặc nhà đất (ở các nước Anh, Úc, Mỹ, Canada, Bahama,…).

Nó bao gồm đất đai và những gì liên quan chặt chẽ không thể tách rời với mảnh đất. Những thứ đó là nhà cửa, kiến trúc bên trên hoặc những gì bên dưới mặt đất như dầu mỏ, khoáng chất. Còn những thứ có thể tách rời khỏi mảnh đất thì không được xem là bất động sản (túp lều, nhà di động, nhà tạm, …)

Đặc điểm của bất động sản

Tính cá biệt và khan hiếm của bất động sản

Bất động sản mang tính chất của đất đai, chính vì lý do này mà nó có tính khan hiếm. Đất là nguồn tài nguyên có giới hạn về khu vực, lãnh thổ và diện tích,… Cũng chính vì vậy, bất động sản là không di chuyển, di dời được và hiển nhiên trở thành hàng hóa có tính cá biệt.

Ví dụ, có 2 miếng đất A và B nằm cạnh nhau, thuộc vùng một khu vực. Nếu như là loại hàng hóa bình thường, A và B có thể tương đương nhau. Nhưng vì là hàng hóa bất động sản, 2 mảnh đất này có những yếu tố rất khác nhau.

Lý do bất động sản mang tính cá biệt mà không mảnh đất nào có thể giống với mảnh đất nào. Nhiều nhà đầu tư đã lợi dụng được đặc điểm cá biệt này, để làm điểm nổi bật cho bất động sản của họ, giúp nó trở nên thu hút và hấp dẫn hơn với khách hàng.

Tính lâu bền

Bất động sản có tính lâu bền và trường tồn theo thời gian. Bởi đất đai là nguồn tài nguyên quý giá được thiên nhiên ban tặng, tồn tại theo thời gian và không thể nào bị hủy hoại.

Nếu trên mảnh đất đó được xây dựng những công trình kiến trúc thì có thể lưu giữ từ vài chục đến hàng trăm năm. Ý nghĩa của tính lâu bền của bất động sản chính là tuổi thọ của công trình, kiến trúc được xây dựng trên nó. Tuổi thọ của bất động sản được phân thành tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý.

Tuổi thọ vật lý đem đến lợi ích lâu dài hơn về kinh tế. Khi công trình, kiến trúc bị hư hỏng, không còn bảo toàn kết cấu chịu lực nữa thì những lợi ích kinh tế mới chấm dứt.

Trong khi đó, tuổi thọ kinh tế ngắn ngủi hơn khi nó có thể chấm dứt trong hoạt động bình thường của thị trường.

Theo ước tính trung bình của các nghiên cứu, bất động sản có tuổi thọ khoảng 40 năm đối với các nhà ở, khách sạn,… Các công trình khác như nhà phổ thông và nhà xưởng có tuổi dài hơn một chút, khoảng 45 năm.

bat-dong-san-anh1
TP.HCM là một trong những thị trường bất động sản phát triển nhất hiện nay. (Ảnh: VnExpress)

Với tính chất lâu bền, các tài sản bất động sản được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Tính chất này khiến bất động sản trở thành loại hàng hóa mang đặc điểm không bao giờ vơi hay cạn đi, đa dạng và phong phú.

Chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau

Tác động giữa các bất động sản lên nhau khá rõ rệt. Một bất động sản này có thể gây ra một tác động rất lớn đến các bất động sản khác.

Điển hình, tại một khu vực, Nhà nước hoặc các nhà đầu tư thi công, xây dựng những công trình hạ tầng, cơ sở kiến trúc hiện đại và cao cấp. Điều này khiến cho khu vực này trở nên đẹp hơn, gia tăng giá trị về kinh tế cũng như dịch vụ. Vì vậy, những bất động sản khác nằm trong cùng khu vực sẽ gia tăng giá trị sử dụng hơn, cũng như thu hút các nhà đầu tư hơn. Kết luận, các bất động sản có thể hỗ trợ gia tăng giá trị cho nhau và có tính chất chịu sự ảnh hưởng của nhau. Đây cũng làm một tính chất của bất động sản được ứng dụng và đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư.

Phân loại bất động sản

Bất động sản có đầu tư xây dựng

Bao gồm bất động sản nhà ở, nhà xưởng và công trình thương mại – dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, trụ sở làm việc,…

Trong nhóm bất động sản có đầu tư xây dựng thì nhóm nhà ở (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm cơ bản, chiếm phần lớn.

Đặc biệt, nhóm bất động sản này chiếm phần nhiều trong các giao dịch trên thị trường.

Bất động sản nhà đất

Dự án đất nền

Dự án đất nền là những lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa tiến hành xây dựng và vẫn còn trong trạng thái ban đầu.

Nhìn chung, dự án đất nền thường được lựa chọn trong khu vực có quy hoạch rõ ràng, được phê duyệt, nhiều tiện ích xụng quanh. Nhằm mục đích sử dụng trong dự án xây dựng lớn như khu sinh thái, khu dân cư hoặc cũng có thể là dự án nhà ở, công ty, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng.

Dự án chung cư

Chung cư là một khu nhà gồm nhiều hộ dân sinh sống bên trong những căn hộ riêng, khép kín, được thiết kế có hệ thống hạ tầng sử dụng tập thế chung.

Đây là loại hình nhà ở phổ biến tại các thành phố lớn có kinh tế phát triển mạnh, chuyên sử dụng cho nhu cầu nhà ở của người dân, hộ gia đình, đảm bảo tiện nghi và có sự đảm bảo về an ninh, phù hợp với người trẻ độc thân, vợ chồng mới cưới hoặc các gia đình nhiều thế hệ.

Căn hộ chung cư là xu hướng sống mới của cư dân đô thị. Các căn hộ chung cư được thiết kế tiện nghi, tiên tiến, đáp ứng mọi nhu cầu sinh sống, làm việc của hầu hết cư dân đô thị.

Thực tiễn, căn hộ chung cư là một sản phẩm đầu tư tiềm năng không hề kém cạnh các phân khúc khác của thị trường bất động sản.

Về mặt tài chính ban đầu, các căn hộ chung cư có giá mềm hơn những loại hình bất động sản khác. Trong cùng một khu vực, người mua chung cư chỉ phải bỏ ra số tiền bằng 20 – 50% so với việc mua một biệt thự/nhà phố hay thậm chí là một mảnh đất nền mà giá trị sản phẩm thì đều cùng “tăng đều” theo thời gian.

Căn hộ chung cư rất dễ cho thuê. Việc đầu tư vào chung cư đã hoàn thiện có thể vận hành bất cứ khi nào và mang đến nguồn thu ngay lập tức do nhu cầu thuê căn hộ hiện nay là rất lớn. Đặc biệt, những dự án đã đi vào vận hành ổn định, chất lượng điều hành vận hành tốt sẽ luôn có giá cho thuê cao hơn vì thích hợp với nhu cầu của gia đình hiện đại và người nước ngoài.

bat-dong-san-anh2
Thuận Kiều Plaza - một trong những dự án chung cư nổi tiếng ở TP.HCM. Nhiều căn hộ tại đây đã để trống nhiều năm.
Một số loại hình chung cư hiện nay như:

Căn hộ: Đây là loại hình phổ biến, đa dạng diện tích và mức giá, thích hợp với nhu cầu của đa số khách hàng. Căn hộ có từ 2 – 4 phòng ngủ, nhà vệ sinh, phòng khách, phòng bếp.

Căn hộ studio: đây là các căn hộ có diện tích nhỏ, được thiết kế chuyên dụng cho cho học sinh, sinh viên hay người độc thân. Căn hộ có giá trung bình, thích hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Căn hộ có đầy đủ những chức năng cơ bản như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, khu vực nhà vệ sinh.

Căn hộ officetel: Là loại hình căn hộ chung cư đa năng như một nhà ở – khách sạn – văn phòng. Căn hộ officetel có thiết kế hiện đại có thể được sử dụng như một nơi ở với đầy đủ tiện nghi, kết hợp với văn phòng làm việc. Căn hộ Officetel phù hợp với những doanh nghiệp nhỏ hoặc nhóm công ty startup khởi nghiệp. Giá của officetel thường thấp hơn căn hộ để ở thông thường, thời gian sở hữu căn hộ officetel thường là 50 năm.

Penthouse: Đây là loại hình căn hộ phải có từ 2 tầng trở lên và nằm trên tầng cao nhất của tòa nhà chung cư cao cấp. Nội thất căn hộ Penthouse thiết kế mang phong cách đẳng cấp, tinh tế và cực kỳ tiện nghi, hiện đại. Căn hộ Penthouse là điểm tới lí tưởng cho không gian sống bình yên, hạn chế xa các hối hả và bộn bề của cuộc sống. Giá trị căn hộ Penhouse khá cao, thích hợp với người có thu nhập cao.

Duplex: Căn hộ Duplex được thiết kế dưới dạng thông tầng giữa ít nhất 2 tầng liền kề trong cùng một chung cư. Khác với Penthouse nằm trên tầng cao nhất của tòa nhà, các căn Duplex có thể nằm xen kẽ với những tầng có căn hộ thường. Không gian căn hộ Duplex khép kín không có hồ bơi và cảnh quan ngoài trời.

Thiết kế của căn hộ có không gian rộng lớn, phù hợp với gia đình có nhiều thành viên.

Căn hộ Sky Villa: Là căn hộ có thể có 1 hoặc 2 tầng, nằm ở tầng cao nhất của một tòa nhà chung cư cao cấp. Là sự hòa trộn giữa thiết kế của một biệt thự cao cấp và một căn hộ hạng sang với không gian sống rộng lớn và tiện nghi.

Toàn bộ không gian của căn biệt thự được đảm bảo quyền riêng tư với lối đi riêng, cầu thang máy riêng. Mọi không gian, chức năng và tiện nghi đều được trải rộng trên một mặt sàn, căn hộ tạo được góc nhìn rộng nhất. Do diện tích căn hộ lớn từ 150m2 và có đa chức năng tích hợp nên giá tiền sẽ cao hơn hẳn các các loại hình căn hộ khác.

Dự án biệt thự

Dựa theo thông tư của Bộ Xây Dựng số 38/2009/TT-BXD về loại hình nhà ở biệt thự thì loại hình biệt thự được định nghĩa như sau: 

Là những dự án nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dung vào mục đích khác) có sân vườn, có hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá 3 tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm). Các biệt thự có ít nhất 3 mặt trông ra sân hoặc vườn, có diện tích không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Dự án nghỉ dưỡng/Condotel

Condotel nghĩa là bất động sản nghỉ dưỡng, kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Về hình thức, nó như là một căn hộ chung cư, nhưng hoạt động như một khách sạn. Condotel thường được phát triển tại các địa phương có lợi thể về du lịch nghỉ dưỡng.

Cụ thể, Condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24.

Bên cạnh đó, Condotel được thiết kế với đầy đủ các tiện ích bếp, phòng khách, phòng ngủ,…với đầy đủ dụng cụ nấu nướng và cho du khách có thể đi chợ và trải niệm phong cách sống như chính ngôi nhà của mình. Condotel khác căn hộ thông thường ở chỗ cần phải có một đơn vị đứng ra quản lý, điều hành các vấn đề về việc cho thuê lại và hoạt động hàng ngày của khách sạn.

vietpearl1
Dự án Condotel của Vietpearl ở Vũng Tàu có nhiều khách hàng phản đối.

Điểm khác của Condotel với khách sạn là Condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng và cho thuê. Người mua Condotel có thể để đầu tư bán lại, kinh doanh cho thuê dạng homestay hoặc làm nơi nghỉ dưỡng cho gia đình.

Thông thường, các dự án Condotel trên thị trường, chủ đầu tư được giao đất để làm thương mại nên chỉ được sử dụng 50 năm.

Dự án nhà phố, Shophouse:

Shophouse (còn gọi là nhà phố thương mại) là mô hình nhà ở kiểu mới, nhà ở kết hợp với kinh doanh thương mại.

Không giống với việc thuê mặt bằng có giá thành đắt đỏ từ chủ đầu tư và chỉ được thuê trong khoảng thời gian ngắn hạn, sở hữu một căn shophouse đồng nghĩa với việc khách hàng được cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền lợi sở hữu, có thể thoải mái sử dụng.

Shophouse sở hữu nhiều lợi thế về diện tích, không gian vị trí và thường chỉ có mặt ở các trung tâm thương mại hoặc các thành phố lớn, những nơi có khu dân cư đông đúc sầm uất, thuận tiện cho việc kinh doanh buôn bán hoặc cho thuê.

Với các dự án án tầm trung, số lượng Shophouse chỉ chiếm từ 2 - 3% trên tổng số lượng căn hộ. Các dự án lớn hơn như khu đô thị thì có thể lên tới 5%. Do có vị trí đẹp cộng số lượng có hạn khi tung ra thị trường không thể đáp ứng hết nhu cầu nên các căn shophouse lại càng trở nên khan hiếm.

Tuy nhiên, Shophouse thường dùng để kinh doanh buôn bán nên cần có một cộng đồng dân cư đông đúc để đảm bảo lợi nhuận và có khả năng sinh lợi nhuận từ việc kinh doanh hoặc cho thuê. Khi sở hữu 1 Shophouse, khách hàng sẽ được cấp sổ đỏ, sổ hồng nhưng chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm.

Bất động sản nghĩa trang

Với quỹ đất ngày càng eo hẹp và nhu cầu tìm kiếm nơi an nghỉ vẫn luôn luôn tồn tại trong xã hội. Không ít các dự án bất động sản nghĩa trang xuất hiện và ngày càng thu hút nhà đầu tư. Đây là phân khúc mới lạ, hấp dẫn.

Loại hình bất động sản nghĩa trang đã xuất hiện nhiều năm trước. Tuy nhiên, cùng với sự sôi động của thị trường bất động sản, loại hình này ngày càng được đầu tư, quảng cáo rất bài bản và chuyên nghiệp.

Các yếu tố về bất động sản nghĩa trang thu hút dựa trên cơ sở: Vị trí, các dịch vụ tiện ích đi kèm như nhà tang lễ, hồ cảnh quan, chùa, dịch vụ chăm sóc mộ,…

Hiện nay, phân khúc bất động sản nghĩa trang đã và đang trở thành kênh đầu tư đầy hấp dẫn. Nắm bắt thị hiếu của các nhà đầu tư, nhiều doanh nghiệp sẵn sàng chịu chi tạo ra mô hình hoa viên đa dạng cùng những quảng cáo sinh lời hấp dẫn.

Bất động sản công nghiệp

Khái niệm về bất động sản công nghiệp được hiểu là các dự án đầu tư xây dựng khu công nghiệp, xây dựng nhà xưởng cho thuê, kho bãi, văn phòng cho thuê, khu đô thị và các dự án đầu tư mặt bằng phục vụ sản xuất công nghiệp.

Mặc dù hiện nay phát triển nhiều khu công nghiệp nhưng thực tế khả năng đáp ứng vẫn chưa theo kịp nhu cầu. Phân khúc thị trường bất động sản công nghiệp vẫn đang trong tình trạng khan hiếm, cung chưa đủ cầu. Đất khu công nghiệp sẽ được sử dụng theo hình thức thuê đất. Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Việt Nam hiện nay đang trong thời kỳ công nghiệp hóa hiện đại hóa, theo đó, bất động sản công nghiệp cũng được ưu tiên phát triển.

Bất động sản hạ tầng

Bất động sản hạ tầng là một thuật ngữ tổng hợp dùng để chỉ những quan hệ sản xuất hợp thành cơ cấu kinh tế của một xã hội nhất định. Trong Triết học, thuật ngữ cơ sở hạ tầng là cơ sở vật chất, kết cấu hạ tầng trong đời sống xã hội như : đường, cống, điện, trường, trạm…

Bất động sản văn phòng

Bất động sản văn phòng là bất động sản chỉ về một khu vực, vị trí hoặc một phòng, toà nhà mà trong đó mọi người sẽ làm việc cùng nhau.

Bất động sản văn phòng là loại hình thường được các công ty khác mua từ đầu và chi thêm các khoản nội – ngoại thất để chỉnh trang lại không gian làm việc cho phù hợp với văn hoá - không gian mà công ty đó muốn hướng tới.

Ngoài ra, bất động sản văn phòng còn được các nhà đầu tư lớn nhỏ khác quan tâm đầu tư đợt đầu dưới dạng mua trọn gói sản phẩm thô, sau đó chỉnh trang lại hoàn thiện rồi bán lại cho các công ty có nhu cầu thiết yếu, hoặc cho các công ty “Chia sẻ văn phòng” thuê lại để kinh doanh theo mô hình Sharing Office.

Điển hình có thể kể đến các thương hiệu nổi tiếng trong hay ngoài nước như: Coworking, WeWork, Toong,...

Bất động sản không có đầu tư xây dựng

Bao gồm các bất động sản thuộc nhóm thì chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất). Cụ thể là những loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ hải sản, đất hiếm, đất làm muối, đất chưa sử dụng,…

Bất động sản đặc biệt

Là các bất động sản bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, nhà thờ họ, di sản văn hoá vật thể, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang. Nhóm bất động sản này có khả năng tham gia thị trường thấp nhất.

Các thuật ngữ chuyên môn bất động sản

Đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản là hành động liên quan đến việc mua, sở hữu, quản lý, cho thuê và bán bất động sản vì lợi nhuận.

Việc cải tạo bất động sản như là một phần của chiến lược đầu tư bất động sản thường được gọi là phát triển bất động sản. Cần phân biệt đầu tư bất động sản và đầu cơ bất động sản.

Có thể đầu tư các thị trường bất động sản khác nhau: Thương mại, nhà ở hay đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp. Tuy nhiên, hình thức đầu tư bất động sản hiện nay chủ yếu tập trung vào phân khúc nhà ở.

Môi giới bất động sản

Là người có chứng chỉ hành nghề hoặc kiến thức trong mua bán bất động sản, hỗ trợ người bán, người mua về các thủ tục mua bán bất động sản. Người môi giới bất động sản thuộc những công ty địa ốc có quy chế rõ ràng.

Môi giới bất động sản còn tư vấn, tiếp thị tới những khách hàng có nhu cầu mua bán bất động sản. Môi giới bất động sản cũng dùng kiến thức và tầm nhìn để đánh giá về thị trường, đưa ra những tư vấn hữu ích cho khách hàng.

Quản lý bất động sản

Là việc một tổ chức, doanh nghiệp thực hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác và định đoạt bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà, công trình xây dựng hoặc người có quyền sử dụng đất.

Sàn giao dịch bất động sản

Trong khoản 4 Điều 5 Luật kinh doanh bất động sản định nghĩa: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”.

Khi tham gia giao dịch trên sàn, khách hàng sẽ được cung cấp đầy đủ dịch vụ và công cụ cho việc đầu tư, kinh doanh. Sàn bất động sản mang tính quy chuẩn, chuyên nghiệp, minh bạch và chuẩn xác, rất hữu hiệu cho việc quản lý và điều tiết bất động sản của Nhà nước.

bat-dong-san-anh3
Tình trạng phân lô, bán nền trên đất nông nghiệp ở Thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu).

Các giao dịch bất động sản thông thường cần phải trải qua 3 bước là: Đàm phán; Kiểm tra thực địa; Đăng ký pháp lý.

Quá trình diễn ra đủ 3 bước này mất thời gian khá lâu. Nếu không thực hiện đúng, sẽ không thể giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch được hình thành với sứ mệnh tối ưu hóa thời gian. Chỉ đưa vào kinh doanh các sản phẩm đã đủ 3 tiêu chuẩn trên. Qua đó, các thủ tục pháp lý diễn ra nhanh gọn, ít gặp rủi ro và được kiểm soát chặt chẽ.

Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản còn giúp Nhà nước quản lý và kiểm soát được tình trạng đầu cơ, thu thuế thu nhập và tránh hiện tượng buôn lậu, trốn thuế bất động sản.

Bên cạnh đó, sàn giao dịch cũng tạo ra nhiều loại hình dịch vụ bất động sản chưa đưa vào hoạt động như quảng cáo, dịch vụ pháp lý, đấu giá… Những dịch vụ này sẽ đẩy mạnh hoạt động bất động sản, tạo ra giá trị thặng dư cho xã hội và lợi ích cho chủ lẫn người đầu tư.

Tư vấn bất động sản

Tư vấn chính là bước rất quan trọng khi muốn bán một sản phẩm bất động sản. Tư vấn bất động sản là cung cấp những tài liệu nghiên cứu. Những số liệu thống kê và cung cấp những thông tin cần thiết cho khách hàng. Những thông tin này chính là tài liệu tham khảo để khách hàng đưa ra những quyết định đầu tư.

Thông qua việc tư vấn bất động sản thì khách hàng hiểu rõ giá trị, tiềm năng của bất động sản mà mình sắp mua hay đầu tư.

Khi tham khảo ý kiến của người tư vấn bất động sản, khách hàng còn có thể biết thêm được thị hiếu, nhu cầu của nhiều khách hàng khác. Điều này cũng ảnh hưởng rất lớn đến các quyết định đầu tư.

Bong bóng bất động sản

Là hiện tượng giá bất động sản tăng quá mức so với giá trị thực của nó. Khi giá trị của bất động sản quá cao so với giá trị thực của nó và đến một thời điểm nhất định tính thanh khoản của bất động sản không còn thì dẫn đến tình trạng là bất động sản sẽ chững lại và bắt đầu tụt giá thê thảm khiến cho thị trường bất động sản bị vỡ.

Một số quy định của pháp luật về bất động sản

Điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh

Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất;

Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:

Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;

Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

Trong thời hạn sử dụng đất.

Đối tượng nào được giao dịch bất động sản?

Tổ chức, cá nhân trong nước được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua các loại bất động sản.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng để sử dụng làm văn phòng làm việc, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ theo đúng công năng sử dụng của nhà, công trình xây dựng đó.

Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài kinh doanh bất động sản được mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để kinh doanh theo quy định.

Thanh toán trong giao dịch bất động sản

Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và phải tuân thủ quy định của pháp luật về thanh toán.

Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi rõ trong hợp đồng.

Điều kiện để kinh doanh bất động sản

Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã và có vốn pháp định không được thấp hơn 20 tỷ đồng, trừ trường hợp quy định khác.

Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Dự án đầu tư bất động sản cần gì?

Dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và phải theo kế hoạch thực hiện được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Trình tự, thủ tục đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư, đất đai, xây dựng, đô thị, nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Dự án đầu tư bất động sản phải được thi công đúng tiến độ, bảo đảm chất lượng theo quy định của pháp luật về xây dựng.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản

Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản:

Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng cho thuê nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng;

Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

Hợp đồng chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản.

Hợp đồng kinh doanh bất động sản phải được lập thành văn bản. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng do các bên thỏa thuận, trừ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà các bên là hộ gia đình, cá nhân quy định thì phải công chứng hoặc chứng thực.

bat-dong-san-anh4
Thời gian qua, tình trạng phổ biến nhất chính là việc các dự án chậm tiến độ, "bán lúa non".

Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng do các bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Trường hợp hợp đồng có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên không có thỏa thuận, không có công chứng, chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm các bên ký kết hợp đồng.

Những dự án bất động sản lớn

Bất động sản Hà Nội

Chung cư Park Kiara. Chung cư nằm trong quần thể khu đô thị Park City Hanoi. ...

Dự án BID Residence. ...

Chung cư Eco City Việt Hưng Long Biên. ...

Lavender Garden. ...

Dự án La Casta Tower. ...

Masteri West Heights. ...

Khu đô thị FLC Premier Parc. ...

Dự án Feliz Homes.

Bất động sản TP.HCM

Dự án Vinhomes Grand Park. Vinhomes Grand Park tiên phong phát triển trở thành khu đô thị thông minh đầu tiên tại TP. ...

Dự án Vạn Phúc City. ...

Khu đô thị Đông Tăng Long. ...

Dự án Laimian City. ...

Dự án Him Lam City. ...

Khu đô thị Sala. ...

Dự án Saigon Garden Riverside. ...

Dự án Palm City.

Bất động sản Đà Nẵng

Asiana Luxury Residences.

Shantira Legasea Villas.

Shantira Beach Resort & Spa.

The 6Nature Đà Nẵng.

Vinpearl Làng Vân.

Grand Mercure Hoi An.

Khu đô thị Nam Việt Á Đà Nẵng.

Căn hộ Center Point Đà Nẵng.

Bất động sản Bình Thuận

Biệt thự nghỉ dưỡng Sunshine Heritage Mũi Né

Căn hộ nghỉ dưỡng Casa Marina Mũi Né

Căn hộ biển Wyndham Coast- Thanh Long Bay Bình Thuận

Căn hộ Condotel The Farosea=Tropical Ocean Villa &Resort Bình Thuận

Khu nhà phố thương mại The Sound-Thanh Long Bay Bình Thuận

Dự án Summer Land Mũi Né

Dự án Novaworld Phan Thiết

Dự án Pearl Sea Villas Phan Thiết

Bất động sản Nha Trang

Căn hộ The Aston Luxury Residence Nha Trang. ...

Panorama Nha Trang – Bất Động Sản ở Nha Trang. ...

Khu trung tâm đô thị Nha Trang. ...

Khu đô thị biển An Viên. ...

Beau Rivage Nha Trang. ...

Khu du lịch nghỉ dưỡng Anh Nguyễn Ocean Front Villas Nha Trang

Khu nghỉ dưỡng Duyên Ha, Cam Ranh

Dameva Residence Nha Trang

Bất động sản Vũng Tàu

Căn hộ The Song Vũng Tàu

Khu dân cư Long Hải New City

Khu đô thị Phú Mỹ Gold Villas

Axis Hồ Tràm

Fusion Suite

Bất động sản Phú Quốc

Trung tâm thương mại Milton Pathway Shophouse

Đất chia lô Royal Riverside Dương Đông

Biệt thự Phú Quốc Marina Squar

Khu du lịch nghỉ dưỡng Meyhomes Capital

Những vi phạm pháp luật nổi bật

Bất động sản Hà Nội

Hà nội vi phạm về quyết định giao đất, cho thuê đất

Bất động sản TP.HCM

Nhiều vi phạm trong chuyển đổi nhà, đất công có vị trí đắc địa. Nhiều vi phạm trong chuyển đổi nhà, đất công.

Dự án bất động sản lách luật, huy động vốn trái phép.

Bất động sản Đà Nẵng

Chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng dù UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất nhiều năm. Đặc biệt có nhiều dự án, khu đất vi phạm đã được chính quyền Đà Nẵng gia hạn tiến độ sử dụng đất nhưng đến nay vẫn chưa đưa vào sử dụng.

bat-dong-san-anh5
Nhiều dự án saii phạm đã bị chính quyền địa phương cảnh báo.

Có thể kể đến những dự án như: Dự án Khu chung cư cho người thu nhập thấp tại khu dân cư An Trung 2 (Công ty CP Đầu tư và xây dựng 579 và Công ty CP Đức Mạnh); Trường PTTH Tư thục chất lượng cao Nguyễn Hoàng (Công ty CP đầu tư và phát triển Nguyễn Hoàng); Nhà máy Sản xuất nguyên liệu tái sinh và xử lý chất thải công nghiệp (Công ty TNHH Dịch vụ môi trường Ánh Dương); Khu đô thị Thủy Tú (Công ty CP tài chính và phát triển doanh nghiệp); Kho dự trữ lưu thông thuốc và Văn phòng làm việc, Dự án Kho dược (Công ty Dược Trung ương 3); Dự án xây dựng văn phòng và căn hộ cao cấp Viễn Đông Meridian (Công ty cổ phần địa ốc Viễn Đông Việt Nam tại 84 Hùng Vương, phường Hải Châu 1, quận Hải Châu

Bất động sản Hải Phòng

Có dự án đã có quyết định giao đất nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, ước tính số tiền cụ thể.

Bất động sản Lâm Đồng

Mua gom đất nông nghiệp với diện tích lớn núp bóng dưới hình thức cá nhân, sau đó đầu tư cơ sở hạ tầng và rao bán đất nền như một dự án hợp pháp.

Chỉ trong thời gian ngắn, tại Lâm Đồng xuất hiện hàng trăm dự án bất động sản trên đất nông nghiệp, tập trung nhiều nhất là TP Bảo Lộc, TP Đà Lạt, huyện Bảo Lâm, Lâm Hà, Di Linh...

Bất động sản Phú Quốc

Chuyển đổi mục đích sử dụng đất không đúng quy định, xây dựng nhà ở, công trình trái phép. Ngang nhiên bao chiếm đất Nhà nước quản lý, đất rừng, lấn chiếm suối, hành lang ven biển, hành lang giao thông, đất đã giao cho nhà đầu tư nằm trong dự án; xây dựng không phép, trái phép, sai phép, xây nhà trên đất nông nghiệp, phân lô, bán nền… gây nhiều khó khăn, trở ngại cho huyện trong quản lý đất đai, xây dựng.

Bất động sản Bình Dương

Huy động và chiếm dụng vốn trái phép, thực hiện phân lô, bán nền tràn lan. Vi phạm nổi cộm địa bàn TP Dĩ An, TP Thuận An, TP Thủ Dầu Một, Thị xã Tân Uyên.

Bất động sản Đồng Nai

Tự ý làm đường giao thông, vỉa hè trên đất nông nghiệp chưa chuyển đổi mục đích phù hợp để xây dựng công trình là không đúng quy định pháp luật

Bất động sản Vũng Tàu

Mất kiểm soát tình trạng phân lô, bán nền, đặc biệt ở huyện Xuyên Mộc và Thị xã Phú Mỹ.

Khởi công dự án khi chưa có giấy phép.

Bất động sản Long An

Thi công hạ tầng ‘chui’ tại các dự án bất động sản.

Nhiều dựu án không thực hiện đúng chủ trương của Thủ tướng Chính phủ, tự ý giảm diện tích Khu Công nghiệp, để đầu tư xây dựng hạ tầng khu dân cư, nhà ở công nhân và chuyên gia.

Nhật Linh

Bình luận